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疫情帶來的商務(wù)索賠!沒有遵循這4大原則,事后必定扯皮!

作者: 時(shí)間:2022-06-13 瀏覽次數(shù):450 ?【字體:    


新冠疫情已是第3個(gè)年頭。此輪疫情帶來了一些新變化。

隨之而來因?yàn)楦鞯氐姆揽卣?,不少房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛停工、緩建,甚至無法按期交付業(yè)主。同時(shí),施工單位提出各項(xiàng)人員、機(jī)械、材料等索賠也紛沓而至。

在這種情況下,如何正確理解新冠疫情的性質(zhì),并合理地處理新冠疫情帶來的商務(wù)問題,應(yīng)該是每一位地產(chǎn)從業(yè)人員需要關(guān)注的。

新冠疫情的定性

涉及新冠疫情的相關(guān)爭(zhēng)議,在實(shí)際的工作中往往都會(huì)按不可抗力的原則進(jìn)行處理。這一點(diǎn)無論是開發(fā)商還是施工方已經(jīng)有了共識(shí)。

但是,要知其所以然,我們需要思考新冠疫情為什么屬于不可抗力?

首先我們要了解不可抗力構(gòu)成的三個(gè)條件:

新冠疫情處理=不可抗力處理?

雖然新冠疫情這個(gè)事情被定性為不可抗力,但是否在處理新冠商情的商務(wù)索賠時(shí),就一定能按照不可抗力的方式進(jìn)行處理呢?

我們先看看站在司法角度更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f法:新冠疫情原則上屬于不可抗力。

原則上這三個(gè)字很重要,因?yàn)閷?shí)際商務(wù)索賠的案件中,不同背景下不能一概地將疫情認(rèn)定為不可抗力。

那么,對(duì)于是否按不可抗力的方式處理爭(zhēng)議,或者如何處理,具體要看如下幾個(gè)方面:

一是合同是否對(duì)疫情構(gòu)成不可抗力做出了約定,如有約定則按照約定處理;

二是當(dāng)事人是否充分證明以最大謹(jǐn)慎和最大努力仍不能防止疫情對(duì)合同履行造成了根本性障礙,只有各種方式均受疫情影響不能履行的情況下,才能認(rèn)定存在合同履行障礙,繼而認(rèn)定構(gòu)成不可抗力;

例如:某施工單位未管理好工人,部分工人從高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)回到項(xiàng)目所在地,且未進(jìn)行相應(yīng)核酸檢測(cè)及隔離措施,導(dǎo)致項(xiàng)目工地及人員整體封閉管控,由此導(dǎo)致的現(xiàn)場(chǎng)停工及損失并不能主張疫情產(chǎn)生的不可抗力索賠。

三是當(dāng)下國家實(shí)行“動(dòng)態(tài)清零、精準(zhǔn)防控”,即使在一個(gè)城市,部分項(xiàng)目也并未封鎖交通、限制交易,那么在未被限制情況下的商務(wù)索賠不可以按不可抗力處理;

四是當(dāng)?shù)卣块T的發(fā)文或政策文件有明確規(guī)定的(最關(guān)鍵)。

因此,隨著疫情常態(tài)化防控及人們對(duì)疫情的認(rèn)識(shí),涉及新冠疫情的處理,會(huì)有越來越多的公司直接在合同中給予明確,未來的相關(guān)商務(wù)爭(zhēng)議是否仍按不可抗力處理,需具體事情具體分析。

商務(wù)問題應(yīng)對(duì)四大原則

當(dāng)下,如何積極面對(duì)新冠疫情帶來的商務(wù)問題,筆者認(rèn)為應(yīng)遵行如下原則:

原則一:嚴(yán)格遵循政府對(duì)于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的要求,鋪排企業(yè)工作

公司應(yīng)密切關(guān)注當(dāng)?shù)卣槍?duì)項(xiàng)目停復(fù)工的具體管控要求,做好相應(yīng)常態(tài)防疫措施、人員流動(dòng)管控措施、隔離居家措施。

臨近復(fù)工節(jié)點(diǎn),應(yīng)做好復(fù)工的準(zhǔn)備及申報(bào)工作,嚴(yán)禁未批復(fù)工。對(duì)于防控期內(nèi)的工作,可采用暫緩、線下改線上等方式靈活處理。

總之,不遵循政府對(duì)防控要求繼而產(chǎn)生的一切后果,可能導(dǎo)致無法按不可抗力處理。

原則二:履行充分告知義務(wù),避免雙方損失擴(kuò)大

一般來講涉及新冠疫情問題時(shí),有三個(gè)方面的內(nèi)容必須予以告知和明確:

1、基于疫情防控工作的現(xiàn)狀,明確要求施工單位暫停施工;

2、針對(duì)目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,明確要求施工單位對(duì)其人員、材料、機(jī)械做出相應(yīng)的安排,以最小成本減少疫情帶來的成本增加;

3、具備復(fù)工條件后,應(yīng)該明確告之施工單位按政府復(fù)工復(fù)產(chǎn)的相關(guān)要求,及時(shí)組織和安排人、材、機(jī)有序復(fù)工。

原則三:做好現(xiàn)場(chǎng)人、材、機(jī)及形象進(jìn)度的記錄

這點(diǎn)對(duì)于后期商務(wù)爭(zhēng)議問題的處理尤其重要。具體來講:

1)人:停工時(shí)現(xiàn)場(chǎng)人員的留置方案,對(duì)管理人員數(shù)量、工人數(shù)量進(jìn)行盤點(diǎn);

2)材:統(tǒng)計(jì)梳理已進(jìn)場(chǎng)材料,制定轉(zhuǎn)移、封存方案,對(duì)轉(zhuǎn)移和封存產(chǎn)生的搬運(yùn)費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)并記錄。對(duì)于周轉(zhuǎn)和租賃材料,對(duì)其數(shù)量、規(guī)格、種類同步記錄;

3)機(jī):統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械名稱、數(shù)量、型號(hào),對(duì)其可能產(chǎn)生的降效做好記錄,并編制機(jī)械設(shè)備清單,制定留置或處理方案;

4)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度:對(duì)已完工程量的確認(rèn)中,應(yīng)以水印相機(jī)對(duì)已施工完成情況、工程形象進(jìn)度、工程質(zhì)量等問題進(jìn)行拍照、登記、存檔;

5)過程的會(huì)議紀(jì)要、監(jiān)理日志、往來函件等重要紙質(zhì)資料進(jìn)行收集存檔;

6)對(duì)于過程資料的確認(rèn)存在爭(zhēng)議或爭(zhēng)議較大時(shí),可委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證。

原則四:積極應(yīng)對(duì)施工單位索賠及商務(wù)爭(zhēng)議

對(duì)于在新冠疫情下的索賠,甲乙雙方都應(yīng)結(jié)合政府文件、合同約定、客觀事實(shí)、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行。
△圖:新冠疫情商務(wù)爭(zhēng)議處理原則(點(diǎn)擊查看大圖)

對(duì)于新冠疫情帶來的商務(wù)索賠爭(zhēng)議,客觀上需要我們充分考慮當(dāng)?shù)卣咭蛩?、合同相關(guān)條款、疫情對(duì)甲乙雙方的實(shí)質(zhì)影響、疫情發(fā)生前后對(duì)降低或消除疫情影響上的努力等。

主觀上,需要理性看待,積極處理相關(guān)商務(wù)索賠及爭(zhēng)議。履行好告知義務(wù),做好人、材、機(jī)等過程資料管理,基于合同及事實(shí),獲得施工方理解與共識(shí),進(jìn)行友好協(xié)商解決。

總之,在疫情常態(tài)化的今天,如何在前端做好前置策劃及交底,過程配合政府做好精準(zhǔn)防控,最終實(shí)現(xiàn)甲乙雙方合力降低疫情帶來的商務(wù)爭(zhēng)議,成了地產(chǎn)從業(yè)者更重要的課題。



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