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專家觀點 | 曹晶晶：穩(wěn)市場 促轉型 推動房地產高質量發(fā)展
去年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出，2024年要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化新形勢，穩(wěn)市場、防風險、促轉型，構建房地產發(fā)展新模式，實現(xiàn)供求關系新平衡，推動房地產高質量發(fā)展。對此，會議從穩(wěn)定房地產市場和構建房地產發(fā)展新模式兩個層面提出九條具體措施，為2024年的房地產市場傳遞信心。隨著這些政策措施陸續(xù)落地，預計明年房地產市場將會企穩(wěn)向好。
2023年，住房城鄉(xiāng)建設部在穩(wěn)定房地產市場方面積極采取措施，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，實現(xiàn)供求關系新平衡，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。8月底，多部委出臺了多項房地產優(yōu)化政策，包括首套住房執(zhí)行“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具，各地政府因城施策、一城一策、精準施策穩(wěn)定市場。扎實推進保交樓工作，維護購房人的合法利益。1~11月，全國一手房、二手房合起來成交總量同比實現(xiàn)了正增長。政策的優(yōu)化為住房消費釋放創(chuàng)造了有利的政策環(huán)境，對提升房地產市場活躍度產生積極效果。11月，住房城鄉(xiāng)建設部主要負責同志接受中央媒體采訪時表示，構建房地產發(fā)展新模式是破解房地產發(fā)展難題、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子，這進一步闡述了構建房地產發(fā)展新模式的思路和工作任務。
2024年，加快構建房地產發(fā)展新模式，推進住房領域供給側結構性改革，完善“保障+市場”住房供應體系，用高品質、新科技、好服務引領發(fā)展、滿足需求，努力讓“人人有房住、人人住好房”。
一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制。在供求關系發(fā)生重大變化的當下，房地產發(fā)展更需要從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地，以房定錢，真正從居民實際住房需求出發(fā)，以人的流向和需求特征為基礎來匹配房屋供給規(guī)模和產品類型，同時配合相應的土地供給和資金支持，更好地實現(xiàn)供求匹配。
二是完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期基礎性制度。貫穿全生命周期的管理機制也是適應房地產供求新形勢的重要舉措，隨著我國住房存量不斷擴大以及增量市場見頂回落，開發(fā)、融資、銷售等方式都需要根據(jù)市場新形勢進行完善調整，而在存量方面，也需要加強房屋體檢、養(yǎng)老、保險等制度建設，保障居民能夠長期居住在好房子、好小區(qū)、好社區(qū)。
三是實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題。2023年以來，中央已多次在重要會議中強調積極推進“三大工程”建設，國務院常務會議先后審議通過了相關指導意見?！叭蠊こ獭蹦芊e極發(fā)揮穩(wěn)投資、穩(wěn)消費的作用。其中，關于城中村改造的實施細則，預計各地將陸續(xù)出臺，一批進入實施階段的項目將在供需兩端支持房地產市場企穩(wěn)；保障性住房建設實施策略也逐漸明晰，配售型保障房在部分城市探索實施。
四是下力氣建設好房子，在住房領域創(chuàng)造一個新賽道。我國住房發(fā)展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，改善性住房需求也對住房品質提出了更高的要求。好房子內涵豐富，從標準建設方面，這次會議提出要“完善工程建設標準，圍繞建造好房子，發(fā)布住宅項目規(guī)范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手”“強化科技驅動，研究面向未來的好房子建造技術”。
總的來看，構建房地產發(fā)展新模式，是推動市場高質量發(fā)展和穩(wěn)定的重要途徑。要構建以政府為主、提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求，滿足城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。要完善基礎性制度，健全商品房預售制，優(yōu)化預售資金監(jiān)管。要加快落實“三大工程”建設，解決新市民、青年人、農民工住房問題。隨著房地產發(fā)展新模式的建立，房地產市場的預期將進一步改善，剛性、改善性住房需求仍有較大釋放空間，預計未來幾年新房銷售仍有望保持在10萬億元左右規(guī)模。房地產行業(yè)在經歷兩年多的市場深度調整后，“有利因素”正在不斷增加，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，市場有望逐步實現(xiàn)筑底企穩(wěn)，房地產高質量發(fā)展將取得新成效。
