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房地產(chǎn)稅:如何征收與何時征收
相關(guān)配套措施問題
盡管此前上海、重慶推出了房產(chǎn)稅試點,但其方案并沒有對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系進行任何變動。與之形成對照,從整個房地產(chǎn)稅體系看,當前的房地產(chǎn)稅并不是在現(xiàn)有稅收體系的基礎(chǔ)上推出的新稅種,而是對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制以及有關(guān)的收費體系的再設(shè)計,因此房地產(chǎn)稅的推出,伴隨著現(xiàn)有房地產(chǎn)稅的梳理和歸并、以及合理化調(diào)整的過程。同時由于房地產(chǎn)稅的稅基確定復雜,需要建立完備的稅收征管模式,這樣才能夠使房地產(chǎn)稅征得到、征得公平。
一是現(xiàn)有房地產(chǎn)稅的梳理和歸并是推出房地產(chǎn)稅的前提。目前我國房地產(chǎn)稅主要在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收。主要稅費包括契稅、增值稅和企業(yè)/個人所得稅。在土地開發(fā)中,地方政府的主要收入來自企業(yè)繳納的土地出讓金(計入地方政府性基金收入)、土地增值稅和企業(yè)所得稅。存量房方面,由于目前房地產(chǎn)稅沒有全面實施,稅費主要集中在交易環(huán)節(jié)。目前交易環(huán)節(jié)稅費主要包括增值稅及附加、契稅和個人所得稅。除此之外,還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費用,都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。
2003年,國家有關(guān)部門一度提出城鎮(zhèn)建設(shè)稅費的改革方案,明確了對不動產(chǎn)征收物業(yè)稅的改革思路,擬將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。但是鑒于物業(yè)稅的開征所牽涉的各方利益難以平衡,因而遲遲未有開征。
新推出的房地產(chǎn)稅需要首先對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調(diào)整,以求更合理地反映房地產(chǎn)市場的稅收結(jié)構(gòu)。
二是與房地產(chǎn)稅征管相關(guān)的“基礎(chǔ)設(shè)施”建設(shè)需要同步推進。房地產(chǎn)稅推出同時需要相關(guān)的配套改革和建設(shè)。從國際經(jīng)驗看,目前已經(jīng)開征房地產(chǎn)稅的國家基本都有一套相對完整、專業(yè)的不動產(chǎn)登記,或是配備強大的評估團隊。我國推出房地產(chǎn)稅前,也需要做好相關(guān)的“基礎(chǔ)設(shè)施”的建設(shè)。
首先,房地產(chǎn)稅立法涉及房地產(chǎn)權(quán)屬登記的征信體系建設(shè)問題。必須建立起全國范圍內(nèi)的、全覆蓋的居民(個人、家庭與單位)全面、清晰、準確、可核查的房屋產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。
其次,由于歷史遺留原因,現(xiàn)存房改房、福利房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別太大,需要統(tǒng)一界定。
第三,需要完成修訂《稅收征管法》,為依法治稅提供依據(jù)。迄今為止,中國的稅收主要是針對法人進行征收,即便是個人所得稅,也主要是通過單位財務部門代扣代繳,如果讓稅務局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅,從起步階段看估計難度較大,如何有效地征收需要制定可行的辦法。
另外,政策落地后要建立房地產(chǎn)稅監(jiān)督機構(gòu),建立納稅申辯制度,納稅人有途徑提出異議和申訴。以上這些工作都需要付出不少的人力成本、時間成本,需要充分做好相關(guān)準備工作。
值得注意的是,在房地產(chǎn)稅推出后,地方政府立法、司法與執(zhí)法層面的理念、水平、能力、手段等方面的因素將是決定房地產(chǎn)稅能否公平、公正地制定和執(zhí)行,以及房地產(chǎn)稅立法目標最終能否實現(xiàn)的重要因素。
推出程序和時間問題
“立法先行”是房地產(chǎn)稅推出的前提,另外,根據(jù)“充分授權(quán)、分步推進”的原則,在房地產(chǎn)稅法出臺后,具體實施細則的制訂和實施時間的選擇將交由地方政府執(zhí)行。
一是按照“依法治國”、“稅收法定”的指導方針推進房地產(chǎn)稅立法。當前房地產(chǎn)稅是根據(jù)國務院的暫行條例來進行征收的,擬推出的房地產(chǎn)稅作為一個“新內(nèi)涵”的稅種,其推出需要履行立法程序,而立法需要遵循法律的穩(wěn)定性、連續(xù)性與廢、改、立相結(jié)合的原則,在修改、補充或制定新的房地產(chǎn)稅法時,應保持與原有稅法的承續(xù)關(guān)系,即將在原有稅法的基礎(chǔ)上,結(jié)合新的實踐經(jīng)驗,修改、補充原有的稅法和制定新的稅法。
二是按照分城施策、循序漸進的原則選擇推出時機。立法后的實施由地方政府結(jié)合實際情況具體實施,并且全面落地也將有一個循序漸進的過程。
房地產(chǎn)稅推出后對經(jīng)濟帶來的影響,是地方政府制定實施細則和選擇推出時機的重要考量因素。房地產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)進行征稅,由于稅收的剛性特征,它首先可以通過增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機需求,以此減少市場的總需求。一二線城市和三四線城市的房價相差很大,市場的供需矛盾也相差很大。這就要求地方政府在“充分授權(quán)”下,在房地產(chǎn)稅法基本框架下,根據(jù)推出房地產(chǎn)稅對當?shù)胤績r帶來的影響,對土地出讓金收入的影響,以及銀行壞賬及營商環(huán)境的影響,相機推出。
反觀當前的進展,目前房地產(chǎn)稅立法正處在第一步起草階段。環(huán)保稅從向國務院提交草案至人大常委會表決通過歷經(jīng)兩年以上時間,至正式施行超過三年。參考環(huán)保稅立法程序,房地產(chǎn)稅立法至少還有關(guān)鍵兩步要走,即全國人大(常委)審議和表決通過階段,另外立法完成至正式實施中間仍有一段銜接期,預計房地產(chǎn)稅正式實施還需要一段時間。
因此,推出房地產(chǎn)稅是加快建立現(xiàn)代財政制度、理順中央和地方財政關(guān)系、優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)的重要舉措,在當前的環(huán)境下可以說是大勢所趨,同時這一舉措又和廣大人民的利益切身相關(guān)。為此,既要進行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃,促進社會公平,又要做好相關(guān)配套措施,才能切實落到實處。
近年來,在建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的討論中,房地產(chǎn)稅征收一直是廣受關(guān)注的話題,概括來看,爭議主要集中在三個方面:一是合法性的問題,二是必要性問題,三是如何征收的問題。2018年以來,相關(guān)問題陸續(xù)定調(diào)。
房地產(chǎn)稅作為一個新稅種,如何征收,何時征收,都直接關(guān)系到廣大公眾的切身利益。對于政策制定者來說,一個新稅種的推出或者舊稅種擴大范圍,理應當綜合平衡財政收入和支出的關(guān)系,進行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃,以促進社會公平?;谏鲜隹紤],筆者將對如何征收房地產(chǎn)稅這一問題進行探討。